任意売却ってなに？
住宅ローンの返済を滞り、借入金融機関などの債権者が住宅ローンの残債を回収するために、
裁判所へ競売申し立てにより競売を行います。
競売の場合、所有者の意思とは無関係で売却されてしまいます。競売での落札代金は債権者に支払われるため、
所有者の手元にはお金は入ってきません。
競売後は所有者の意思とは関係なく転居を行わないとならず、引っ越し費用などの捻出も厳しくなります。
そこで、競売を避けるたに任意売却を行うことが多くなっております。
任意売却とは、住宅ローン自体は引き続き残りますが、金融機関などの債権者との話し合いを行い、所有者の意思の元、売却することをいいます。
では、なぜ任意売却という売却方法が選ばれているのか？
競売はデメリットが沢山
競売とは、不動産等に口頭で買受けを申し出させて、最高価格を申し出た者に売買契約を結ぶ、言わばせり売りの事を言います。そんな競売には、デメリットが沢山あります。
例えば、任意売却に比べて返済額が多かったり、近所に競売の情報が流れ、お子様が虐められたり、酷いバッシングを受けるを受ける可能性が非常に高いです。他にも、総ての交渉を自分で進めなければいけないという手間もありますし、不安要素がありすぎます。内容としては、近所に情報が流れてしまう可能性があるねは、競売に掛かった時点で情報が公開され、裁判所で閲覧出来たり、インターネットに掲載されたりと、情報がかなり流出します。また、入札予定者が近隣住民の方々から情報を得るため、聞き込みに周る事もあります。そうなると当然、近隣住民の方からの評判は良くありません。お子様がいる場合、酷いイジメに合うケースが殆どです。自分だけの問題ではない事をご理解ください。総ての交渉を自分で行わないといけないというのは、落札者が現れたら急いで明け渡しをしなければなりません。いくら自分がまだ新しい住まいを見つけていない状態でも、立ち退かなければいけませんし、引っ越し費用は基本自己負担です。立ち退き費用は相手側に自ら相談して交渉しなければなりません。不安要素というのも、いつ落札者が現れるのかそれまで待たなければいけませんし、裁判所からの執行官に部屋の写真を撮られたりとあまりいい気分ではありませんよね。また、退去の日にちも未定なので気が気でない状態が続くでしょう。
以上の事から、競売を行うにはあまりにもデメリットが多すぎます。自分一人の問題ではない事をよく考えて下さい。
競売を回避するためには？
競売とは、物件のせり売りを行う事でそのリスクや負担もかなり大きいです。また、住宅ローンの滞納が続くと、強制的に競売にかけられるのです。何か競売になる前に事前に対策を行う事は出来ないでしょうか。
競売を回避する為の方法は、任意売却を行う事です。任意売却とは、債権者との合意に基づき不動産を売却する事を言います。任意売却を行う事でいくつかメリットがあります。それは、競売で売却するよりも納得して売却しているので、融資金の回収が多く見込めます。その額は、市場価格に近い額に値します。また、債権者側からしても、不動産を売却した後の返済について、柔軟に対応して貰えるというメリットがあるので、必要に応じてくれます。
他にも大きなメリットが、担保物権の一つでもある抵当権を抹消してくれます。抵当権を抹消する為には、通常であれば融資の残りの債を返済する必要があります。しかし売却価格が融資の残りの債を下回ると、差額分を自己資金から支払わなければなりません。そこで任意売却です。任意売却ならば、融資の残りの債を下回って発生した差額分を残したまま、抵当権を解除する事が出来るのです。他にも、引っ越し時期について協議する事が出来たり、情報が開示されないので、近隣住民に情報が漏れてしまう事もありません。
もし、住宅ローンの支払いが滞っていて、住むのが厳しい状態になったときは、任意売却専門家に相談する事を、強くオススメします。
相場に近い価格で売却できる「任意売却」
新しいスタートを切るために、知っておきたい任意売却。市場価格の相場に近い値段で売却出来ると言いますが、他にはどのようなメリットがあるのでしょうか。主に５つあります。
まず１つめは、売却価格が高いことです。競売にかかるよりも多い価格で売却が出来る為、より返済にあてることが出来ます。上記にも書いた通りで、一番のメリットと言えるでしょう。
２つめは、費用がかからないことです。やはり任意売却専門家に相談するのであれば、費用がかかるイメージを持つ方も多いかと思います。しかし、専門相談窓口を利用すると、相談料等の費用がかからない為、無駄な出費を防ぐ事が出来ます。
３つめは、プライバシーが守られる事です。競売にかけられると、情報が公開される為、近隣住民の方に情報が漏れて嫌な思いをする事があります。例えば、お子様がいる家庭ならば、イジメにあうことだってあります。しかし、任意売却の場合情報は開示されないので安心出来ます。プライバシーが守られると、お子様や配偶者の方への配慮になるので、大事な事だと思います。
４つめは、引っ越し時期の融通が利く事です。債権者と柔軟な交渉を行うので、引っ越し時期や費用の融通が利きます。競売ですと、立ち退き費用は自己負担ですし、引っ越しを行う時期も、相手が決まったらすぐに準備しなければならないので、その分自分のペースで引っ越しが出来るのは、有難いですね。
５つめは、売却後の移住も可能な事です。親子間売買等の方法を使うと、売却後もそのまま住み続ける事が出来るのです。
任意売却のデメリット
任意売却とは、競売より市場の価格に近い金額で売買出来たり、債権者との交渉が持てるので、引っ越しの日取りや明け渡し日についても柔軟に対応してもらえたり、情報が開示されないので、近隣住民に知られる事もなく平穏な生活をする事が出来るという、数々の素晴らしいメリットがありますが、そんな任意売却にもデメリットはあるのでしょうか。具体的に以下が挙げられます。
１つめは、手続きや交渉に負担がかかることです。競売の場合は、事が勝手に進むため、債権者側にも負担がありませんが、任意売却の場合は債権者との交渉で時間も必要ですし、買取希望者との面談や各種の手続きに時間がかかります。また、購入すると決めた方の内覧の対応もしなければならないので、とても手間と時間がかかります。
２つめは、債権者が同意しない場合です。金融機関によっては、同意してくれないというケースもなくはないです。また、ＵＲ都市等の公団系でも、任意売却を認めてくれない所もあるそうです。滞納してしまう場合は、それ相応の説明を予め金融機関側にしておくのが、得策と言えるでしょう。
３つめは、業者の不手際によりこちら側が損してしまう場合です。任意売却専門業者と言えども、実績が立たない所や、経験が浅い業者は沢山あります。業者をしっかり調べず、そういった実績が立たない業者を選んでしまうと、希望額で取引して貰えなかったり、時間が余計に掛かってしまったり、交渉成立はしたがこちら側がかなり損をしてしまう、何て事もありえます。必ず業者に頼む際は、しっかりと下調べをする事が重要となるので、妥協しないよう心掛けて下さい。
以上の事がデメリットとして挙げられます。しかし、どれも事前に下調べさえしていれば、防げるものばかりです。任意売却の事について、しっかりと勉強していれば、デメリットが発生する事もそうそうありません。寧ろメリットが大きく自分に返ってくるはずです。このデメリットにしたら、メリットの方が何倍も価値のあるものですよ。
任意売却業者の業者の選び方
任意売却をもし行うとなれば、個人で行う事も出来るのですが、不動産や法律についての専門知識や、金融機関や購入者への交渉が必要となってきます。勉強するのも一苦労なのに、粘り強い交渉が必要となると、相当負担がかかります。やはりその道の専門家に頼むのが一番です。しかし、どの業者がいいのかわかりませんよね。そこで、どのような業者に頼むのがいいか、選ぶ時のポイントを教えます。
まず１つめは、任意売却の実績はしっかりしたものかどうかです。いくら、任意売却の専門家と言えども、実績が伴わなければ信用出来ません。また、任意売却は、業者や金融機関、購入者との交渉が重要なのです。交渉により、結果が大きく変わるので、少しでも依頼者側に好条件な話にしたり、負担を軽くするには豊富な経験と交渉技術が必要不可欠なのです。選ぶ時の目安ですが、過去の取引実績を見るのがいいでしょう。創立３年以下や、取引実績が１００回満たない業者だと、他をあたってみましょう。
２つめは、手数料が正しいものかどうかです。法律上、専門業者に支払う手数料は、不動産売却手数料（成約価格の３%＋６万円＋消費税）と定められています。それ以上にお金を支払わなければならないのであれば、専門業者側が不正行為を行っていることになります。しかし実際の所、専門知識が乏しい依頼者から不正に手数料を巻き上げている業者もあるみたいです。もし、業者側から甘い言葉をかけられたとしたら要注意です。しっかりとお金の計算をして、信用出来る業者に頼みましょう。
３つめは、アフターフォローをしっかりとしてくれるかです。任意売却が済んだ後、知らん顔する業者も少なからずいます。売却後の債務金額交渉や無償でアフターフォローをしてくれるかどうか、調べておきましょう。アフターフォローをしてくれるかどうかで、依頼者側の負担が軽減されるので、おさえておきたいですね。
